Представьте себе, вы давно мечтали о своем жилье. Долго планировали оформить ипотеку. Наконец-то накопили на первоначальный взнос, и банк одобрил вам заветный кредит. Теперь у вас есть своя квартира (почти, она все же в залоге у банка), но и долгосрочное обязательство.
Конечно, хочется поскорее погасить кредит и выдохнуть. Зажить свободной жизнью в уже полностью своей квартире. Можно ведь погасить кредит досрочно? Если появились деньги для этого, конечно, почему нет. Но важно все тщательно обдумать. Насколько это будет выгодно, есть ли в этом необходимость? Разберем все подробно в этой статье.
В чем выгода досрочного погашения ипотеки
Все кредиты, особенно крупные, складываются из двух частей: основной (тело кредита) и процентов (она же — переплата). На начальном этапе погашения кредита, например, той же ипотеки, большая часть платежа уходит на погашение процентов. Основная выгода досрочного погашения ипотеки в том, что по итогу вы меньше переплатите банку.
Например, вы ежемесячно вносите платеж по ипотеке в размере 50 тысяч рублей. Из них только 10 тысяч рублей пойдет на погашение основного долга, а остальные 40 тысяч рублей — на проценты.
Если вы решаете погасить ипотеку досрочно, то вся сумма внеочередного платежа направляется на закрытие основного долга. Уменьшается тело долга, следовательно — снижается переплата.
Виды досрочного погашения ипотеки
Варианты досрочного погашения ипотеки делятся на два вида. Можно погасить сразу всю сумму кредита или только часть.
Частично
Досрочное частичное погашение подразумевает внесение суммы, меньшей, чем остаток по кредиту. Такую операцию можно проводить неоднократно в течение действия кредитного договора.
Заемщик определяет, что именно уменьшить: период кредитования или величину ежемесячного взноса. С помощью приложения банка можно отслеживать, как изменится сумма платежа или срок кредита после внесения средств.
Полностью
Полное досрочное погашение предполагает выплату всей оставшейся суммы основного долга, а также процентов, которые были начислены со дня последнего платежа. После этого ипотечный договор считается закрытым.
Необходимо получить в банке подтверждающую справку о погашении, закладную (если она оформлена в бумажном виде) и обратиться в МФЦ для снятия обременения с недвижимости. Если закладная оформлена в электронном виде, банк самостоятельно проводит необходимые действия.
5 лучших компаний рейтинга
Как рассчитать досрочное погашение ипотеки с помощью калькулятора
Для начала нужно определить, как вы будете погашать кредит. Удобнее погасить всю сумму сразу или только часть. Далее следуйте такому алгоритму:
- Нужную сумму для досрочного погашения вычтите из остатка по кредиту.
- Посмотрите насколько изменится сумма процентов и срок кредитования после внесения досрочного погашения.
- Для удобства воспользуйтесь кредитным калькулятором, чтобы рассчитать, сколько нужно внести денег для того или иного вида погашения ипотеки.
Подобрать удобный формат кредитного калькулятора можно на разных источниках. Банки обычно предоставляют свои форматы.
На специализированных ресурсах тоже можно найти кредитные калькуляторы, тут же вам могут предложить другие варианты кредитов или услуг по рефинансированию.
Когда лучше всего погашать ипотеку досрочно
Начисление процентов по ипотеке происходит ежедневно. Наиболее эффективным будет внесение досрочного платежа непосредственно в день ежемесячного списания. При этом необходимо обеспечить наличие на счете суммы, достаточной для покрытия как ежемесячного, так и досрочного платежей.
Для примера, если дата планового платежа приходится на 15-е число, то с 16-го начинается начисление процентов. Если досрочное погашение проводится 20-го числа, банк сначала удержит сумму начисленных процентов, а оставшиеся средства направит на уменьшение основного долга. В случае внесения досрочного платежа 15-го числа, до момента начисления новых процентов, вся сумма будет направлена на сокращение тела кредита.
В каких случаях не стоит погашать ипотеку досрочно
Если вы точно решили, что хотите погасить ипотеку досрочно, торопиться не стоит. Есть ситуации, когда это либо не принесет желаемой выгоды, либо вовсе навредит.
Большая часть уже погашена
Если большая часть кредита уже выплачена, то досрочное погашение становится нецелесообразным. Основная часть процентных выплат уже произведена и значительной экономии не получится.
В этом случае, отказ от досрочных платежей может быть более разумным решением. Вы можете направить деньги на другие важные нужды, сформировать подушку безопасности или, при желании, даже инвестировать.
Лизинговый кредитный договор
Договор лизинга — это соглашение, по которому одна сторона (лизингодатель) предоставляет другой стороне (лизингополучателю) право пользования определенным имуществом на определенный срок за плату. В отличие от аренды, лизинг часто включает в себя возможность выкупа имущества по окончании срока действия договора.
Преждевременное прекращение лизингового соглашения может повлечь за собой ряд нежелательных последствий:
- Договор лизинга может содержать положения о штрафных санкциях за досрочное завершение обязательств.
- В случае, если лизингополучатель не успел выкупить объект лизинга, он рискует утратить возможность его дальнейшего использования.
- При отсутствии компенсации со стороны лизингодателя за произведенные авансовые и арендные платежи, лизингополучатель может понести финансовые потери.
- Досрочное расторжение договора способно негативно повлиять на возможность получения выгодных лизинговых условий в будущем.
Если вы не уверены, стоит ли гасить договор досрочно, может быть полезно проконсультироваться с финансовым консультантом или бухгалтером. Также важно тщательно читать договор и оценивать итоговую выгоду.
Досрочное погашение не согласовано с банком
Заемщик не обязан получать именно согласие банка на досрочное погашение. В любом случае, кредитор не имеет права отказать. Однако, если не сообщить банку заранее о том, что данный платеж досрочный, он может не учесть эти средства.
Деньги так и останутся на счету, а следующий платеж пройдет как стандартный. Вы просто не получите соответствующую выгоду. Поэтому лучше заранее подавать заявку на досрочное погашение, чтобы зря не потратить средства.
Нет запасных денег
Желание быстрее погасить ипотеку понятно. Хочется быстрее разобраться с обязательствами и уже зажить спокойной жизнью. Но важно учитывать свои финансовые возможности. Если вы отдаете на досрочное погашение последние деньги, лучше не торопиться. Тем более, брать новый кредит для этой цели.
Может ли банк запретить досрочно погашать ипотеку
Банк не может запретить заемщику досрочно погасить кредит, в том числе ипотеку. Это запрещено законом. Однако заемщик в свою очередь обязан заранее сообщить кредитору о своем намерении — подать письменное уведомление.
Сроки подачи заявки у разных банков могут быть свои. В среднем сообщать о намерении досрочно погасить кредит нужно примерно за месяц до даты внесения платежа. Уточняйте условия заранее в том банке, где у вас оформлена ипотека.
Также банк не может ограничивать размер досрочного платежа. Даже если заемщик указал в заявке одну сумму, но по факту заплатил другую (неважно больше или меньше), банк обязан принять платеж.
Уведомление не требуется, если клиент возвращает всю сумму потребительского займа в первые две недели с момента оформления. Если досрочно погашается целевой кредит — в течение месяца после его получения.
За досрочное погашение штрафы и комиссии не взимаются. О любых попытках их начисления следует сообщать в Центральный Банк.
С кредитной историей ситуация сложнее. Само по себе досрочное погашение не должно ухудшать рейтинг, поскольку это не является нарушением обязательств. Однако, частое досрочное закрытие кредитов может сделать заемщика менее привлекательным для банков, так как это снижает их потенциальную прибыль. Но это скорее исключение, чем правило, и обычно не вызывает проблем. В любом случае, клиент имеет право погашать кредит так, как ему удобно.
Что делать, если по ипотеке образовались долги
Ипотечный кредит — дорогое и долгосрочное обязательство. Платить приходится десятки лет, за это время произойти может все что угодно. Внезапная болезнь, потеря работы, дееспособности и прочее. Кредит становится тяжело платить, образуется одна просрочка, потом — вторая. И вот долги снежным комом висят в кредитной истории, деньги списывают приставы, а имущество и вовсе в аресте.
В такой ситуации можно рассмотреть несколько вариантов. От обычной отсрочки в банке, до полного списания долгов. Вот что можно сделать, если по ипотеке могут появиться или уже появились долги:
| Попросить у банка отсрочку | Если финансовые трудности временные, а просрочка ожидается только разовая (например, вы меняете работу и не получите зарплату в нужный срок для оплаты ипотеки), то можно договориться с банком о разовой отсрочке платежа. Тогда вы просто внесете средства позже. |
| Оформить ипотечные каникулы |
Если финансовые трудности долгосрочные, но вы уже планируете их исправить, то можно попросить у банка более длительную отсрочку — кредитные (ипотечные) каникулы. Это льготный период (до шести месяцев), в течение которого не нужно вносить платежи по кредиту. При этом проценты продолжат начисляться, а переплата может только увеличиться. |
| Реструктурировать ипотеку |
Реструктуризация ипотеки — это изменения условий кредитного договора на более лояльные. Такой вариант подойдет тем, кто готов продолжать платить, но не может это делать на прежних условиях. Банки довольно часто идут навстречу добросовестным клиентам и разрешают поменять основные условия. Например, уменьшить ежемесячный платеж и продлить срок кредитования. |
| Рефинансировать ипотеку |
Рефинансирование — это оформление нового кредита для погашения старого, или объединение нескольких кредитов в один. Здесь важно подобрать кредит с более выгодными условиями. Например, с меньшей процентной ставкой хотя бы на два пункта. |
| Списать долги по ипотеке |
Если ни один из вышеперечисленных способов не подошел, платить по кредиту нет возможности и уже накопился значительный долг, его можно законно списать с помощью процедуры банкротства. |
Рассмотрим подробнее вариант со списанием долгов. Банкротство физического лица — это процедура, которая регулируется Федеральным законом №127. Пройти ее можно в арбитражном суде или МФЦ. Но, если вы хотите банкротиться с ипотекой, то вам подойдет только судебная процедура, так как внесудебная подразумевает полное отсутствие имущества у должника.
Нюанс банкротства с ипотекой в том, что есть вероятность лишиться квартиры, так как она выступает залогом по кредитному договору. Однако существует несколько способов, как сохранить ипотеку и списать долги, даже если у вас нет средств для самостоятельного погашения кредита.
Чтобы подобрать подходящий вариант решения проблемы с задолженностью, следует проконсультироваться с юристом. Специалист проанализирует вашу ситуацию и представит подробный план выхода из долговой ямы. Выбрать лучшего специалиста или компанию можно с помощью нашего независимого рейтинга.
Часто задаваемые вопросы
Нет, банк не может запретить заемщику досрочно погашать ипотеку. Однако важно предупредить банк о досрочном погашении, чтобы он учел средства. В противном случае средства либо останутся на счету, либо банк не учтет их как досрочное погашение.
У каждого банка могут быть свои условия относительно срока извещения о досрочном погашении. В среднем срок составляет 30 дней.
Основная выгода досрочного погашения в снижении переплаты по ипотеке. А также, с помощью досрочного погашения можно быстрее закрыть кредит и получить квартиру в полную собственность.
Так как при ипотеке квартира находится в залоге у банка, есть риск, что в банкротстве ее могут забрать. Даже если она единственная для должника. Однако, с 2024 года существуют законные механизмы, которые позволяют сохранить ипотеку и списать остальные долги. Например, можно заключить локальное мировое соглашение с ипотечным кредитором (тогда можно сохранить ипотеку и попросить третье лицо помочь с погашением кредита, если платить еще много) или привлечь к процессу третье лицо для внесения полной суммы остатка по ипотеке (если платить осталось примерно 10% и меньше).
Комментарии
Интересная статья! Я всегда думал, что досрочное погашение ипотеки — это слишком сложно. Теперь понимаю, что кредитный калькулятор может значительно упростить процесс.
Я на пенсии и тоже задумался о досрочном погашении. Но, как оказалось, у меня есть возможность рефинансирования, что может быть даже выгоднее.
Не забывайте, что не все банки позволяют делать досрочные погашения без штрафов. Перед использованием калькулятора обязательно уточните условия в вашем банке!
это где вы такое видели….такое же незаконно вообще
Я бы добавил, что важно учитывать не только проценты, но и срок кредита. Иногда выгоднее оставить ипотеку на более длительный срок, чем гасить её досрочно.
Павел, ты прав! Мы с мужем тоже долго думали, стоит ли гасить ипотеку досрочно. В итоге решили оставить часть средств на непредвиденные расходы.
А кто-нибудь пробовал использовать калькулятор для сравнения разных банков? Я думаю, это может помочь выбрать наиболее выгодные условия для досрочного погашения.